房屋租赁合同纠纷注意要点
发布时间：2024-10-15 11:09:23
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在日常生活中，房屋租赁合同是大众常接触的合同类型之一，同时也是纠纷的高发领域。租客担忧房东提灯定损，恶意扣减甚至不退押金；房东则担心租客拖欠租金，毁坏家具装修，提桶跑路等等。
实践中，往往又各有各的理，那么从法律的角度上讲，双方都需要注意什么呢？
一、关于租赁保证金问题
通过搜索了多个版本的房屋租赁合同，发现基本上都明确规定了“租赁保证金不得抵扣租金”的条款。顾名思义，租赁保证金的本质上是作为对房东可能遭受的损失的一种预防性财务保障，旨在防范租户违约、造成房产损害等风险，并不能直接用作租金支付。如果打算用押金抵扣租金，一定要与房东沟通并获得其明确同意，否则很有可能被认定为拖欠租金并可能需要支付高额的逾期支付租金违约金。
非常理解租客担心房东故意找茬扣减或不退押金的心理，但这并不能作为不交租金的合理理由。从合同双方需要履行的义务的角度来看，租客的主要义务就是按时支付租金，现在租客不履行其合同义务，那不就是违约行为么。
这个估计是租客最担心的事之一了，就是因为怕这个，所以才有第一项问题。正常来讲，合理损耗是不需要任何赔偿的。《民法典》第七百一十条：承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任；第七百一十一条：承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。一般来讲，合理损耗是指租赁物的正常磨损、挥发、氧化或者其他功能的退化或者降低等情形，并不包括墙面大面积脏污，沙发被彩色颜料涂抹污损，用锐器砸门、划门，砸墙、在墙上钉钉子等人为损坏。例如有些养宠物的租客，宠物抓挠撕咬家具、窗帘、沙发等，这些一般不会被认定为合理的损耗。所以，如果有类似情形，确实是要做出一定赔偿，至于赔偿数额可以尽量协商。在此建议，租赁双方一定要事先拍摄视频或照片，记录房屋、家具等物品的出租前的状态，以便后续发生纠纷时有确凿证据支持。对于贵重家具，为避免出现不必要的风险和纠纷，建议提前做好约定，妥善处理。例如笔者接到过一个咨询说出租屋里有一张价值5万元的地毯，针对这种情况，该如何处理？
三、关于违约责任赔偿问题
租赁双方任一方在没有出现法定或者约定的解除情形时提出解除合同，大家都会意识到这是一种违约行为，需要支付违约金，通常为一个月或者两个月租金，这个都好理解，不再赘述。一旦出现租客违约解除合同的情况，如果市场租金下降，房东作为守约方是有权利要求租客承担房屋再次出租的租金差额损失的，千万不要有大不了押金不要了就完事的想法，因为这笔损失很可能超过租赁保证金的数额。同理，如果房东违约解除合同，把租客赶出去，在市场租金上涨的情况下，租客作为守约方亦可以要求房东承担重新租赁相同、类似房屋而增加的租金差额。有人可能会问，大环境不好导致租金下降，跟我有什么关系？要是租金涨了，是不是还得倒给我钱呢？《民法典》第五百八十四条，第五百八十五条明确规定，违约方造成守约方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。约定的违约金如果低于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以增加。《民法典》合同编司法解释第六十条亦规定非违约方实施替代交易，主张按照替代交易价格的差额确定合同履行后可以获得的利益的，应予支持。所以，如果市场租金上涨，租客不会获得补偿；但如果租金下降，租客可能需承担更多的违约赔偿。正如法院说的《房屋租赁合同》获得完全、充分履行的前提下可以获得的利益是确定的，房东原本无须承担《房屋租赁合同》约定的租赁期限内的市场风险，现因租客违约导致房东无法获得相应利益，租客理应赔偿房东该可得利益损失。
房屋租赁属于需要长期、持续履行的合同，合同履行过程中难免出现各种各样的问题，比如冰箱坏了、灯不亮了、下水道堵塞、空调不制冷了、房租交晚了几天等等，虽然让人感到不适，但均不属于能够达到解除合同的法定条件的情形。若仅以冰箱坏了或房租晚交了3天为由就主张对方违约要解除合同，通常不会得到法律的支持。
